降價難賣，北京二手房市場遇冷？丨焦點

掛牌量明顯升溫背后是大家希望把冗余的房產變成現金儲備起來，核心是在住房消費領域開始主動降杠桿。

田傲云/發自北京

“降了30萬元都還沒賣出去。”掛牌出售北京東三環一套兩居室的周穎，已經意識到了成交之難，即使一再打折降價。

(資料圖)

這種現象并非個例。根據北京市住房和城鄉建設委員會數據顯示，上周（5月30日～6月4日）二手房市場日均成交量回落到310套出頭，低于近一周水平13.1%。另據諸葛數據研究中心數據顯示，5月份北京二手房成交14904套，較上月減少1080套，環比下降6.8%；較3月同期下降40%。

為了加快賣房，不少房東開啟降價模式。麥田房產數據顯示，5月北京二手房掛牌量和上月相比增加3.7%，掛牌均價環比上月下降0.1%，與此同時，二手房議價空間和上月相比擴大0.37個百分點。

一位有購房意向的剛需人士對記者表示，現在房價仍處于歷史高位，再加上房價目前出現下滑勢頭，他要再觀望下看看。

買房人希望房價還能再低一點，才買得安全、踏實；賣房人雖然能接受降價要求，甚至主動降價，但也有底線。價格博弈間買賣雙方都承受著房屋之重。

多家房產中介機構工作人員也告訴記者，最近房地產市場又變差了。“樓市下行疊加宏觀經濟形勢低迷，薪水縮減、消費力度減小等因素都在使房地產成交下跌，客戶觀望情緒亦愈演愈烈，急售業主接下來可能會面臨房子‘打骨折’。” 某地產中介機構亦莊門店經紀人分析。

對此，和碩機構首席分析師郭毅提出了一個概念：預防性拋售，“掛牌量明顯升溫背后是大家希望把冗余的房產變成現金儲備起來，核心是在住房消費領域開始主動降杠桿。”

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誰在降房價

4月以來，關于北京二手房市場降價難賣的新聞屢見不鮮。在市場成交熱度走低的情況下，購房者心理預期越發躊躇不前，賣房者心理負擔更重，降價拋售逐漸抬頭。

在某購房平臺上，北京農光南里一套61平方米的電梯房于3月17日掛牌，初始掛牌價為395萬元，到5月底已經降了兩次價。“現在掛牌價365萬元，還能再談。”負責維護該房源的地產中介機構人員告訴記者，最近急售降價的房源還有很多，多集中在舊小區，房齡老且周邊有新房新增。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙告訴記者，近日降價房源的規模加大給市場傳遞一定的壓力，一方面當前北京市場掛牌量充足，買方可選擇空間較大；另一方面，買方入市步伐放緩，因此著急出售的業主利用價格優勢吸引購房者目光，縮短成交周期。

對于為什么會突然涌現出大量降價房源，北京福盛德咨詢宏觀經濟研究員馮默涵分析，人口向外疏解、購房需求減少、購買力方面，與當期收入增長和遠期收入增長預期對比，房價相對過高，尤其是在工作機會減少、人口外流導致購房需求減少的預期下，房價缺乏支撐力量，這是房價中期承壓的主要原因。

“短期來說，前幾年房貸高利率帶來的還貸負擔重，房價上行預期減弱，難以覆蓋資金成本，部分帶有投資成分的需求止損退出，自住需求受到工作、收入不穩定影響，也難以承受房貸壓力。”馮默涵補充解釋。

在談到掛牌量和房價的關系時，郭毅表示，房屋價格漲跌的分化其實是掛牌房源品質的分化。

她解釋說，從現在二手房掛牌房源的結構來看，大致有一半是房齡超過20年、產品品質略差，客觀上也可能存在價值見底的一些房產。但也有一少部分房源還處在價值上漲通道，比如房齡在10年以內的次新房源，但這類房源只占到掛牌房源量的10%。

諸葛找房數據研究中心監測到的數據也支持這一分析。2023年第23周北京11城區市場均價下跌，5城區環比上漲。從城市漲跌幅情況來看，東城、海淀、西城地區二手房依然火爆。

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北京二手房市場遇冷了嗎

在經歷一季度強復蘇后，市場復蘇動能開始減弱，成交周期拉長，從成交數據來看，北京二手房市場呈現量價齊跌的狀況，很多人都感受到了樓市的冷，這究竟是長期停滯下滑的開始，還是在為新一輪的上漲蓄勢？

前述北京亦莊門店經紀人坦言，從近期樓市表現來看確實有所降溫。“疫情情況下壓制的購房需求在今年一季度完全釋放出來，4、5月呈現回落的趨勢，市場復蘇呈現弱復蘇，加上新房持續發力，價格跟二手房呈現倒掛，二手房掛盤量持續上漲，但是消化力度一般，大量業主拋售房產變現，這一舉措也讓有需求的客戶呈現觀望的局面。”

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜亦表示，北京近期二手房市場量價齊跌，確實意味著北京二手房遇冷。“當前北京二手房樓市的實際情況和表現處于走弱通道，這一方面與全國樓市不景氣的整體形勢有關，同時也與當前樓市預期不佳、北京人口與非首都功能疏解帶來的市場支撐因素預期下滑，以及北京樓市調控政策至今未有實質性調整等因素有關。”

但馮默涵認為，北京二手房市場近來的降溫更多是因為與年后高熱度對比后的反差，從季節性數據看，目前4、5月北京二手房的銷量處在正常的水平區間內。

王小嬙也表示，正常來說，一般每年4、5月份市場成交會出現季節性回落的現象。“但結合當前的成交數據來看，今年5月份二手住宅整體成交規模不及疫情期間2020年及2021年的成交水平，也說明了年初的恢復速度并沒有持續。”

王小嬙告訴記者，二手房成交速度放緩一方面由于購房者收入預期下降，入市信心不足。另一方面，5月8日出臺關于對經紀公司的規范鼓勵改革中介費收費標準以及鼓勵買賣雙方共同繳納中介費，加大了購房者的觀望情緒。

但在郭毅看來，北京二手房市場并未出現成交量的遇冷，從北京二手房市場整體走勢上來看，單月成交在1萬至1.5萬套之間就是一個合理的數字。“冷是供應量的迅速、過度的增加所造成的，并不是成交量的轉冷。”

郭毅解釋，現在感覺二手房市場轉冷，核心原因是二手房市場的掛牌量出現明顯上升，很多二手房的賣房人可能在同一個小區里，房源類型也相似，形成了相互競爭的關系，掛牌量的增加使得競爭變得更加的激烈，為了追求成交速度，部分業主在掛牌的價格上做出了相對應的一個讓步。其他人就會覺得成交周期變長、成交難度變大、成交價格明顯下調。

“如果按照同比來看，5月成交量仍然保持著高位上漲的態勢，今年3月份，北京二手房成交超過2萬套，其實也是前期積累需求的釋放。”郭毅表示。

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未來樓市走向

下一步，北京樓市將如何發展？在多位房地產人士看來，受全國房地產行業影響，如果北京沒有寬松的購房政策，不大可能走出獨立于全國的房地產行情。

“比如對北京普通住宅的標準加以調整，同時聯合央行針對北京部分板塊‘一區一策’政策逐步落地等，可能對北京新房、二手房市場能夠起到一定程度拉動。”郭毅對稱，但如果還是保持當下政策穩定的狀態，二手房掛牌量不斷增加，勢必會倒推影響到整個二手房市場成交量的進一步的企穩甚至下行。

“從政策端來看，雖然近期北京出臺了‘帶押過戶’等政策，但政策目的在于優化交易流程，提升交易效率，對市場供需端預期及入市行為上沒有產生實質性影響。當前市場在售房源不斷增多、市場觀望情緒增加下，導致置換鏈條運轉不暢。預計市場在未來一兩個月會經歷一個階段性筑底過程。”麥田分析師推測。

該分析師認為，隨著買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及“賣一買一退減個稅”政策年底結束，很多業主會選擇在年底前完成置換以節省置換個稅，再疊加年末購房需求小高峰，北京二手房市場或在年末迎來明顯翹尾行情。

王小嬙表示，5月的市場成交數據也給北京樓市傳遞一定壓力，如果政策以及市場沒有積極信號發出，預計6月二手成交量仍難以突破。

值班編委：馬琳

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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