今日投資精華0803， 中信建投證券 研究，5分鐘

01PART重點推薦·目錄宏觀|宏觀經濟五十圖：2023年三季度量化|基本面量化模型跟蹤月報(2023年08月)：盈利逐漸修復，看好券商、消費和TMT行業的相對收益

【資料圖】

政策研究|未來房地產政策還有哪些優化空間？

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02PART重點推薦·正文

宏觀經濟五十圖：2023年三季度2023年二季度補償性因素退潮，經濟再度轉弱；預計下半年經濟復蘇，復合增速再度回升，全年GDP5.4%。

CPI同比走弱主因高基數加弱需求，下半年有望回升；隨著翹尾因素減弱，預計三季度PPI降幅收窄，下半年逐步回升。

需求方面，二季度投資總量放緩，結構分化，高技術產業保持高增，基建中樞回落，地產仍下行；消費階段性轉弱，6月邊際回暖；多元化和汽車行業崛起對沖外需下降；海外軟著陸預期升溫。

供給方面，二季度制造業PMI降幅收窄，非制造業小幅回落。工業生產修復；產能利用率處于低位； 新能源 生產保持高增。主體人群就業明顯改善，青年失業結構矛盾仍存。

政策方面，財政收支更趨平衡；債務發行進度正常。社融回落但有結構亮點；調降存款利率化解風險。擴需求政策溫和加碼，限制性政策逐步松綁。

風險分析：消費復蘇的持續性仍存不確定性。地產行業未來走勢仍存不確定性。歐美緊縮貨幣政策的影響或超預期，拖累全球經濟增 長和 資產價格表現。

地緣政治沖突仍存不確定性，擾動全球經濟增長前景和市場風險偏好。未來房地產政策還有哪些優化空間？

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據新聞發布會指出，“我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間”。本文對房地產行業進行回顧、從供需端梳理過熱階段出臺的政策、最后分析房地產政策還存在的優化空間。

房地產行業回顧：從供給端來看，房地產行業投資自1998年停止住房實物分配以來，至2014年維持在10%以上的高增長，到2022年轉負，新開工房屋面積則波動較大；從需求側來看，商品房銷售額和銷售面積走勢較為一致，自1998年房改后，分別在2008年、2014年和2022年增速轉負；在資本市場方面，頭部房企與上市房企走勢基本一致，但頭部房企上漲與下跌都更為穩妥。

過熱階段出臺的政策：從最低首付比例來看，首套房基本維持在30%左右，第二套房的最低首付比例高達60%及以上；從房貸利率來看，貸款利率基本上都不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，隨后房貸利率在LPR的基礎上加點形成；從稅費來看，普通住房雖然在居住一段時間后可以免征營業稅，但房屋轉讓與出售等相關稅費仍不低。在過熱階段出臺的政策主要是在需求端發力，在2020年之后就在供給側發力，出臺的政策主要包括“三道紅線”和“貸款集中度管理”。還存在的優化空間：自去年年底以來，供給側“三支箭”落地寬松，需求側強調“適時調整優化房地產政策”，供需兩側相較于以往皆有所寬松，我們預計房地產政策還可從以下五方面進一步優化，一是房企融資邊際寬松；二是差異化降低首付比例和貸款利率；三是一二線城市放寬購房資格；四是“城中村”改造和老舊小區升級進一步推進；五是關注縣域及鎮域舊房升級。

風險提示：模型基于歷史數據，對未來預測能力有限。

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