中房報記者 付珊珊 上海報道

建業地產股份有限公司（以下簡稱“建業地產”，0832.HK）正在想辦法應對樓市低迷及資金問題。

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6月23日夜間，建業地產公告稱，未能在寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據的利息，將暫停向所有境外債權人進行支付。

作為河南本土最大的民營房企，建業地產在2021年行業急速遇冷后，經營就遭遇重大挫折。即使如此，建業地產曾堅持連續多次完成了到期境外債的兌付，也是地產業內為數不多境外債尚未違約的民營房企。

不過，隨著房地產市場持續低迷，建業地產表示，今年二季度以來，公司每月銷售逐漸惡化，流動資金緊張的狀況正逐步加劇，境外兌付壓力也持續增加。

“即使公司竭盡全力，資金可能持續受壓，現金無法滿足履行當前和之后義務所需。”建業地產表示，在審慎考慮之后，公司決定全面暫停境外債支付，以確保公平對待所有境外債權人。

建業地產表示，目前公司仍保持正常商業運營，且截至公告日期，并未收到任何有關加快境外還款的通知。

盡全力履行還款義務

在今年年初的業績會上，建業地產董事長胡葆森曾判斷，房地產的至暗時刻已經過去，房地產行業在中國國民經濟中的支柱產業地位短期內不可替代、不可動搖，且地產行業復蘇已成定局。

雖然他領導的兩家上市平臺建業地產和中原建業在2022年業績均承受壓力，但此番言論還是為同行注入了不少信心。

但現在來看，胡葆森仍顯得有些樂觀了。

此輪房地產行業的調整與以往有所不同，建業地產也在公告中表示，今年二季度，房地產市場依然疲弱，公司銷售呈現每月惡化的趨勢。

從建業地產披露的經營業績來看，今年1月和2月，公司分別實現銷售額28.71億元和21.2億元，分別同比增加43%和83%，但這種增長的趨勢并未持續，今年3月至5月，建業地產分別實現銷售額12.37億元、10.13億元和15.23億元，分別同比減少60.1%、61.5%、20.8%。今年前5月，公司累計實現銷售額87.64億元，同比仍減少29.8%。

由于民營房企的融資仍面臨困境，目前房企流動性資金的唯一來源就是銷售回款。但銷售端的持續低迷加劇了建業地產的資金壓力。

在此情況下，建業地產未能在今年6月23日寬限期結束之前支付2024年到期、利率為7.75%的優先票據的利息。經其審慎考慮，決定暫停向所有境外債權人進行支付，以確保公平對待所有境外債權人。

在建業地產看來，此次未能付款可能會導致集團債權人根據相關融資安排的相應條款要求加快償還債務，并采取相應行動。但目前，建業地產還未收到任何加快境外還款的通知。

實際上，從2021年下半年以來，房企境外債違約已經是普遍現象，包括旭輝控股、龍光集團、正榮地產等房企都暫停支付所有境外債務，并尋求整體債務解決方案。

相比之下，此次是建業地產境外債務首次違約，而在此之前，建業地產曾連續多次到期兌付境外債。例如，在2021年11月、2022年8月，建業地產曾分別完成4億美元、5億美元到期境外債券償付。

根據建業地產披露，自2021年7月1日至今，公司已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

建業地產表示，自2021年下半年起，中國房地產行業的宏觀環境發生巨大變化。公司已探索多種債務管理活動，包括延長其債務期限、改善現金流管理，以增強流動資金狀況。同時，公司一直盡全力履行所有境外債務的還款義務。

對于此次違約，建業地產表示，將聘請中介機構，并盡快出臺境外債務的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權人。同時將持續與境外債權人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題。此外，建業地產也呼吁境外債權人給予耐心、理解和支持，與公司同心協力，共同克服行業困難。

多舉措自救 保交付、保運營

實際上，此前建業地產已經采取了多種舉措“自救”。

首先就是要降成本。去年上半年，建業地產對公司組織架構進行了調整，將五級管理架構壓縮成三級。11月中旬，市場上再度流傳關于建業地產裁員7000人的消息，后該消息經媒體證實屬實。

內部降本增效的同時，胡葆森還在外部引入合作伙伴以渡難關。去年4月，建業地產宣布與萬達集團簽署戰略合作協議，用旗下7個項目的10年運營權換來了7億元的現金流；5月下旬，河南省國資企業旗下公司——河南老家文旅接手建業集團旗下電影小鎮，以及“只有河南·戲劇幻城”兩大文旅項目部分股權。7月21日，建業地產發布公告稱，控股股東恩輝投資有限公司已與河南鐵建投集團下屬房地產開發平臺河南同晟置業有限公司簽訂股份轉讓協議，合計轉讓公司29.01%股份，至此，國資成為建業地產第二大股東。

而后，支持房企融資的“三支箭”政策出臺，建業地產也先后與多家銀行簽署戰略合作協議。不過，“三支箭”的落地需要時間，而建業地產的難題已經刻不容緩。

在全面暫停支付境外債后，建業地產表示，現階段，公司將全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付，加快在建物業及已竣工物業的銷售，并且會穩定業務經營，保障購房者、公司合作伙伴和所有利益相關者的權益。

據公開資料顯示，2022年，建業地產共計交付166批次、74756套房，交付面積1099.89萬平方米。其中，34個批次、12385套房實現交付即發房產證。今年5月，建業地產也迎來多批項目交付，其中，5月27日至5月30日，河南駐馬店平輿建業世和府一期迎來交付，提前4個月、交房即發證、集中交樓576戶；5月30日，河南安陽建業鳳凰城北岸迎來首批房源交房；同日，睢縣建業·春天里三期迎來交付儀式、輝縣建業壹號城邦項目9棟洋房共計324戶迎交付。

建業地產表示：“在不影響交付和正常營運的前提下，公司正厲行節約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出?！?/p>

雖然今年以來，不少民營房企債務重組均取得進展，例如佳兆業集團在停牌一年后復牌；融創90多億美元境外債務重組已與境外債權人達成協議并成功復牌；花樣年集團債務重組也獲得足夠多債權人支持等。

但總體而言，債務壓力依然是高懸于民營房企頭頂的利劍。

除了建業地產，6月21日，寶龍地產也發布公告稱，公司正就美國境外非美國人士所持交換票據進行交換要約。這3筆美元票據包括2022年7月到期票據、2022年11月到期票據及2023年7月到期票據，合計尚未償還金額約4.79億美元。而交換要約主要旨在延長公司債務的到期日及改善其現金流量管理。

在業內人士看來，民營房企的債務和資金壓力一直未根本得到緩解，目前來看，“三支箭”雷聲大雨點小，除了個別優質民營房企能獲得支持，多數民營房企還在“度劫”，能否熬過去仍是未知數。

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